オリンピックは開催?中止?延期?HARUMI FLAGはどうなるの?

新型コロナウイルスがWHOにより「パンデミックといえる」と宣言され、いよいよ東京オリンピックの開催に黄信号が点滅しています。

オリンピック・パラリンピック終了後に選手村をリノベーションして分譲される”あのマンション“は一体どうなるのでしょう?

 

東京のど真ん中!というより東京湾の中!という感じがする立地。
便利なのか?不便なのか?いろいろ話題を呼んでいるHARUMI FLAG。

すでに昨年より販売が開始されており、第一期販売では抽選の最高倍率が71倍などという人気の部屋がある一方で申し込みがゼロという部屋もあった。
結局第一期は概ね完売に近い状態だったらしい。

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晴海と言えばコテコテの昭和男である私から言えば陸の孤島というイメージ。

今では都心の大規模な展示会やイベントは幕張メッセや東京ビッグサイト、パシフィコ横浜といった会場がすぐに思い浮かぶと思いますが、昭和後期の頃はイベント会場と言えば「晴海」でした。

銀座方面からバスで向かうのが一般的なルートでしたが、ゆりかもめもなく豊洲・新木場なども今のような垢抜けた感じは全く無く、人の導線は銀座方面⇔晴海がほとんどでいつも大渋滞!

ビジネスショー、モーターショー、おもちゃショーなどが開催されれば職業柄必ず勤務中でも見学に行っておりました。
ただ渋滞があまりにもひどいので晴海から歩いて銀座まで帰ってきたこともよくあります(時間的にはあまりかわらない)。
途中築地で休憩がてら食事とかするのも楽しみの一つでしたね。
スマホどころかガラケーさえ無い時代。会社も営業マンと連絡取るの大変だったでしょうねぇ(笑)
あ~あ、良い時代だったなぁ。

   

 

さてそんな場所にオリンピックの選手村が作られ、オリンピック・パラリンピックの終了後に一旦解体し(といっても躯体は残し部屋の間取りやレイアウトを新たに作り直す)分譲用にするというもの。
宿舎から分譲マンションへと言うリノベーションとなります。

注意したいのは本当の意味での新築販売ではありません。現在での分譲入居予定日は2023年3月ということですから、すでに選手村として外観はほぼ出来上がっていますので躯体の再利用とすれば建築物として部分的には3年ほど経過した中古でもある。

もう一つ、不動産売買は引き渡しと同時に決済が基本ですから住宅ローン金利はいつの時点が適用になるのか?

新築マンションの場合、入居が1年以上先になることは珍しくなく、HARUMI FLAGは3年先ですからもし決済時の金利が適用になるとすると、この経済が大変動している時代の3年先を読むのは難しい。しかも価格帯が7~8千万ぐらいが平均値になるようですからちょっと金利が変われば結構大きな負担にもなりえる。
まあこういうマンション買う人はそれぐらいでは蚊に刺された程度かな ^^;

     

 

ところが新居に思いを馳せている方々に思わぬ暗雲が。

新型コロナウイルスがパンデミックとなり世界中に猛威を振るい、世界同時大幅株安となりつつある。
特に今回のオリンピック開催地である日本の感染状況がイマイチ不透明で世界中から懐疑の目で見られている。

当然ウイルス感染の不安がある国へ選手を送り出すのは多くの国が躊躇うでしょうし、強行開催し更なる状況悪化を招けば開催国としての責任は避けられないし国際社会からのイメージダウンは必至。

3月14日に安倍総理が何らかの発表をする予定ですが、その内容もオリンピックの開催について大きく影響を与えるものになるかもしれませんね。

 

そこでまたHALUMI FLAGに話を戻しますが、私がちょっと興味を持っているのがこのマンションが「オリンピック・パラリンピックの終了後に分譲用に作り直す」という部分。

検証1:オリンピック・パラリンピックが中止になった場合はどうなるのか?

この場合は開催時と同じ扱い・スケジュールになるのでしょう。
選手村は使われないままに解体・リノベーションすれば販売・引き渡しは予定通りに行うことができます。

このマンションの特徴の一つが外国人仕様であること。
外国人選手が宿泊する施設として設計されているので解体後も利用する共用部である通路やエレベーターも一般マンションよりサイズを大きくして作られている。

なかなかモデルルームでは実感できる部分ではないですが、広く感じられるのは良いですね。

 

余談ですがマンション選びでこだわって欲しいのは浴室のサイズです。
一般的なマンションでは14×18というのが多く採用されていますが、ここが16×20以上になってくると一気に生活グレードが上がった気持ちになります。

検証2:オリンピック・パラリンピックが延期になった場合はどうなるのか?

延期の可能性が日に日に高まってきています。
HARUMI FLAGではこれが実は厄介なことになります。

既にご紹介してきましたように分譲マンションへのリノベーションに着工するのが「オリンピック・パラリンピックの終了後」となっている部分。
普通に考えれば延期した期間分、着工も遅れます。1年開催が延期となれば入居予定日は2024年。2年延期なら入居は5年後。
契約しちゃった人は4年5年待てるのかな?更に金利のリスクは大きくなりそう。

しかも5年の間に台風被害や大地震の可能性もある。
まあ入居前に物件がポシャれば自動解約にはなるのでしょうけど売主はたまったもんじゃない。特約条項で凄く小さな字で逃げの言葉が記載されているかもしれないので要注意です。

販売時にどこまでオリンピックに何かあった時のリスクや解約云々についての説明があったかわかりませんが、まさか入居が先送りになるなんてほとんどの方が考えていないでしょう。売主もそうだと思います。

仮にオリンピックが1年延期になったとしたら、選手村は無人のまま1年寝かせておくのでしょうか?電気設備やエレベーター等は最低でも点検整備は必要ですし、販売機会の先送りと延期分の管理に関する費用、固定資産税等は売主持ち?
こういうところにも経済的な損失が出てくるのです。

 

塩害、風水害、地震・津波等のリスクは立地的に織り込んで申し込んでいるはずですが、入居延期となると解約する人は結構出てくるんじゃないかな?違約金払ってでも。

今は晴海は話題性もあるし都内としては価格帯としては割安感があるので勢いで買っちゃった人もいるでしょうけど、3年以上待たされる間にもっと素敵な物件が出てきたら・・・

最寄り駅まで徒歩16分。JR・私鉄・地下鉄が網の目のように張り巡らされている都内の物件とは思えないし、BRT(バス高速輸送システム)導入も専用レーンを走るとは言え同じ道路上(路面電車のイメージ?)のこと。事故や工事などあれば影響は避けられないはず。
どこまで利便性を担保できるだろうか?

 

多少の不便さより眺望や晴海・東京ど真ん中というステータスを選ぶ。

果たして2023年4月にこの地に無事に新たなコミュニティが出来上がっているでしょうか?

 

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